夫婦間の居住用不動産の贈与について

夫婦間で居住用不動産を贈与する際に、多くの方が気にするのが贈与税の負担です。特に、賃貸オーナーにとっては、自身の不動産をどのように後世に引き継ぐかを考える中で、贈与税のルールや優遇措置を正しく理解することが重要です。

本記事では、夫婦間での居住用不動産贈与における贈与税の仕組みや、賃貸オーナーにとって有益な情報を詳しく解説します。

贈与税と配偶者控除

贈与税は、不動産を含む財産を他者に贈与した際に発生する税金です。しかし、配偶者間で居住用不動産を贈与する場合には、特例として「配偶者控除」という優遇制度が適用される場合があります。この制度は、婚姻期間が20年以上の夫婦を対象に、贈与税の非課税枠を大幅に引き上げるものです。この優遇措置を活用することで、贈与税を軽減しながらスムーズな財産移転が可能となります。

◆配偶者控除の概要

配偶者控除では、通常の基礎控除110万円に加え、最大2,000万円までが非課税となります。例えば、合計で2,110万円分の贈与が非課税となるため、夫婦間での財産移転が大幅に容易になります。

配偶者控除の適用条件

配偶者控除を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

1. 婚姻期間が20年以上であること
   • 贈与を行うタイミングで、民法上の婚姻が20年を経過している必要があります。
2. 居住用不動産またはその購入資金の贈与であること
   • 贈与された財産が居住用であることが条件です。
3. 贈与された配偶者が不動産に居住すること
   • 贈与年の翌年3月15日までに、その不動産に居住を開始し、その後も引き続き居住する必要があります。
4. 過去に同じ特例を利用していないこと
   • 配偶者控除は一生に一度しか利用できません。
5. 贈与税の確定申告を行うこと
   • 贈与年の翌年3月15日までに、必要な書類を添付して贈与税の申告を行う必要があります。

これらの条件を満たさない場合、配偶者控除は適用されないため注意が必要です。

賃貸オーナーにとってのメリット

配偶者控除は、賃貸オーナーにとっても資産運用や相続対策において大きなメリットをもたらします。

◆相続税の節税対策

配偶者控除を活用して、不動産を事前に贈与することで、将来の相続税負担を軽減できます。特に、高額な賃貸物件を所有している場合、相続時の課税対象となる財産を減少させる効果があります。

◆資産の効率的な移転

婚姻期間が長い夫婦の場合、配偶者控除を活用することで、資産を効率的に配偶者に移転できます。これにより、夫婦間での財産管理が容易になり、老後の生活資金として活用することも可能です。

◆賃貸経営の継続性確保

居住用不動産の贈与が円滑に進むことで、家族間でのトラブルを防ぎ、賃貸経営の安定性を高めることができます。

配偶者控除利用時の注意点

配偶者控除を利用する際には、以下の点に注意する必要があります。

◆不動産評価額の算定

贈与される不動産の評価額は、相続税評価額（路線価や固定資産税評価額）に基づいて算定されます。この評価額が高い場合、非課税枠を超える可能性があるため、事前に評価額を確認しておくことが重要です。

◆申告手続きの徹底

贈与税の申告は法律で義務付けられており、申告を怠るとペナルティが発生する可能性があります。必要書類を揃え、確定申告期限を守ることが重要です。

◆登記費用と税金

不動産の名義変更には、登記費用や登録免許税が発生します。また、贈与税以外の税金や事務手数料も考慮する必要があります。

◆一度きりの適用

配偶者控除は一生に一度しか利用できないため、適用するタイミングを慎重に検討することが求められます。

贈与の手続きの流れ

具体的な贈与手続きの流れは以下の通りです。

1. 専門家への相談
   • 税理士や司法書士に相談し、贈与に関する手続きや注意点を確認します。
2. 贈与契約書の作成
   • 贈与契約書を作成し、双方で署名・押印します。
3. 不動産の名義変更
   • 登記手続きを行い、贈与された不動産の名義を変更します。
4. 贈与税の確定申告
   • 必要書類を準備し、確定申告を行います。

まとめ

夫婦間での居住用不動産の贈与における配偶者控除は、贈与税を大幅に軽減できる有益な制度です。特に、賃貸オーナーにとっては、資産の効率的な移転や相続対策に活用することで、将来のリスクを軽減できます。しかし、この制度には適用条件や手続き上の注意点があるため、専門家の助言を受けながら進めることが重要です。贈与税の負担を最小限に抑え、賃貸経営の安定を図るためにも、適切な計画を立てて活用してみてはいかがでしょうか。