長期金利の利上げによって賃貸経営に及ぶ影響とは？

昨年はインフレや物件上昇など、経済情勢に大きな影響が出た1年でしたが、その中でも年末に日本銀行が発表したこれまでの金融政策の変更≒実質の利上げは、賃貸経営のオーナー様の中でも印象に残っているのではないでしょうか。

今回の記事では、直近の金利の動向と賃貸経営に及ぶ影響についてお伝えさせていただきます。

10年国債の表面利率の推移

財務省が公表しております直近の金利動向を見ると、10年国債金利≒長期金利の「変動幅」が、従来±0.25％とされていたものが
今回±0.50％へあがり、実質的な利上げが起きています。

金利引き上げによる賃貸経営への影響 ①

　長期金利が利上げされる形になっていますが、住宅金融支援機構によると、住宅ローンでは長期金利固定型ではなく、短期金利変動型を選択している割合が7割程度になることが発表されています。
これらはアパートローン・不動産融資でも同程度であることが考えられます。
そうすると、今回の利上げは「短期変動型」を選択している方へは影響しないと思われます。

　一方で不動産で融資審査をする際に、審査金利というものがあります。これは借入人の返済余力を融資審査でストレスチェックをする時の金利です。
この審査金利が今回長期金利の利上げによって、アパートローンやマンション投資などの長期の貸付期間の融資の審査を行う際、実際の貸出金利が短期金利変動型でも、長期金利上昇に合わせて審査金利を上げる可能性があります。
万が一利上げが起こると、利払いが増え、元金返済能力が低下し、融資可能金額が減少します。
これが今回の利上げによって起こりうる不動産投資・賃貸経営の影響の一つと言えるでしょう。

金利引き上げによる賃貸経営への影響 ②

先ほど利上げによる融資への影響をお伝えしましたが、これは住宅ローンでも起こりうる可能性があります。

実際に金利上昇が起きた際のシミュレーションをしてみましょう。

【借入額4,000万円、35年元利均等・ボーナス返済なし・金利1.68%の場合】
月々の返済額は毎月12.6万円ですが、仮に金利が0.50ポイント上昇し、2.18%上がると毎月の返済額は13.6万円と1万円ほどあがり、35年総額では420万円ほど増加する計算になります。

　住宅・土地統計調査によると、日本の持家と賃貸住宅の比率は2018年時点で持家61.2%、賃貸住宅が35.6%と持家比率が高いことが分かっています。しかし、今後先ほどシミュレーションしたような利上げが住宅ローンで起きると、住宅購入をやめ、賃貸住宅へ移行する層も出てくる可能性があります。

いかがでしたでしょうか。
金利上昇に関しては確実に起こるとは言えず、今後の金融情勢の動向を見ながらにはなりますが、仮に金利上昇が起きた場合の賃貸経営に起こる影響は今回お伝えしたことが考えられます。
賃貸オーナー様においても今後の金融情勢に注目をおいて頂けますと幸いです。