賃貸経営における金利の影響とは？2024年の動向とリスク対策

2022年以降、インフレや物価上昇が続き、金融政策の変化が注目されました。特に日本銀行の金利政策の変更は、賃貸経営を行うオーナーに大きな影響を与える可能性があります。

2023年には金利の引き上げが徐々に進み、その影響は今後も続くと予想されています。本記事では、最新の金利動向が賃貸経営に与える影響や、金利変動に対応するための対策について詳しく解説します。

金利上昇の背景と賃貸経営への影響

金利政策の変更が賃貸経営に与える影響

2022年末に日本銀行が発表した金融政策の変更では、特に10年国債の表面利率の変動幅が±0.25％から±0.50％に引き上げられました。これにより、長期金利が上昇し、住宅ローンやアパートローンに影響を及ぼす可能性があります。

金利の上昇は、以下の側面から賃貸経営に影響を与えます。

2. 融資審査の厳格化と融資条件の見直し

金利が上昇することで、融資審査が厳しくなることが予想されます。銀行などの金融機関は、金利上昇に伴い「審査金利」を引き上げる傾向にあります。審査金利は借入希望者の返済能力を評価するための基準です。これが引き上げられることで、実際の金利が低くても、借りられる金額が少なくなり、結果として融資条件が悪化する可能性があります。

また、新たな投資や修繕に伴う融資条件も厳しくなることが考えられます。特に変動金利型ローンを利用している場合、毎月の返済額が増加し、賃貸経営におけるキャッシュフローが圧迫されるリスクがあります。固定金利型ローンを利用している場合は、金利の変動による直接的な影響は少ないですが、将来的に新たに借り入れする際には、より高い金利での契約を強いられる可能性が高まります。

3. 既存のローン返済負担の増加

金利の変動によって、特に短期金利変動型ローンを利用しているオーナーは、毎月の返済額が増加するリスクがあります。例えば、借入額4,000万円、金利1.68%のローンを組んでいる場合、金利が0.5ポイント上昇すると、月々の返済額が約1万円増加します。このような金利上昇が続くと、総返済額が大幅に増え、経営の収支バランスが悪化する恐れがあります。

4. 賃貸需要の変化

金利上昇は、賃貸物件の需要にも影響を与える可能性があります。金利が上昇すると、住宅ローンを利用したマイホーム購入のコストが増加するため、購入を控え賃貸に移行する人が増える可能性があります。このような変化は、賃貸物件への需要が増え、賃貸経営にとっては一時的な好影響をもたらすことがあります。

金利上昇への対策：賃貸オーナーが取るべきアプローチ

金利上昇リスクに対処するためには、以下のような戦略的な対策が必要です。

1. 固定金利型ローンへの借り換えを検討する

変動金利型ローンを利用しているオーナーは、金利上昇のリスクを抑えるため、固定金利型ローンへの借り換えを検討する価値があります。固定金利型ローンでは、契約時の金利が返済期間中変わらないため、将来的な金利上昇による返済負担の増加を避けることができます。現在の金利水準がまだ低い間に、借り換えを行うことで、長期的に安定したキャッシュフローを確保することができます。

2. 物件の収益性を高める

金利上昇によって返済額が増加した場合、物件の収益性を向上させることも重要です。たとえば、リノベーションを行い賃料を引き上げる、あるいは空室率を低下させるためのプロモーションや管理体制の改善を行うことで、収益を増加させることができます。

これらの施策により、金利上昇によるコスト増加を補い、賃貸経営を安定させることが可能です。

3. 財務管理を見直す

賃貸経営の健全性を保つためには、財務管理の見直しも欠かせません。金利変動に対応するため、キャッシュフローの再評価や、資産ポートフォリオの見直しを行いましょう。例えば、金利上昇によるリスクが高い物件を売却し、安定収益が期待できる物件にシフトすることでリスクを分散することが考えられます。

また、財務管理を強化するために、FP（ファイナンシャルプランナー）の助言を受けることも有効です。FPは金利上昇リスクに対して、具体的な財務改善策を提案してくれます。特に賃貸経営に詳しいFPであれば、キャッシュフローや融資返済計画の最適化をサポートしてくれます。

金利上昇に備えるにはFPを持つ賃貸管理会社に相談することが最善の策

金利の変動は賃貸経営にとって大きなリスク要因です。特に今後予測される金利上昇に備えるためには、しっかりとした対策が必要です。融資条件の見直しや物件の収益性向上、キャッシュフローの改善といった対策を講じることが大切ですが、最も効果的な方法は、FP資格を持つ賃貸管理会社に相談することです。

FP（ファイナンシャルプランナー）は、資産運用やリスク管理に関する専門的な知識を持ち、オーナーの状況に応じた最適なアドバイスを提供します。金利上昇のリスクを最小限に抑え、安定した賃貸経営を維持するためには、FPを持つ賃貸管理会社に相談するのが最善の策です。専門家のアドバイスを受け、今後の金利変動に備えて賃貸経営を強化しましょう。