自主管理と管理委託の違い
こんにちは、フレンドホームです。
アパートや賃貸物件を新築・購入した際に、自分自身で管理する「自主管理」という選択肢があります。
アパート経営は、必ずしも管理会社の手を借りる必要がないのは事実で、時間的余裕とノウハウを持っている方であれば、問題なく自主管理をする事ができます。
しかし、オーナー様ご自身が管理業務を行う際の問題点としてあげられるのは、「入居者からのクレーム対応」や「滞納督促に関する問題」、「入居者募集」等と多岐にわたります。
今回は、実際にご自身で管理を行う場合と、管理会社に管理を任せる場合の比較をしていきたいと思います。
| 【自主管理の場合】 | 【管理委託の場合】 | |
| 入居者 クレーム対応 | 24時間、入居者から電話がかかってくるリスクが生じる。 場合によっては物件に行って現場対応を行う事例も発生。 | 24時間コールセンターが一次対応をし、必要に応じて業者を手配する。 管理会社が直接対応しなければならない案件との差配をしてくれる。 |
| 滞納督促 | オーナー様ご自身で入居者宅を訪問し、滞納賃料の取り立てを行うケースもある。 裁判をするにも手続きや弁護士の手配はご自身で行う。 仮に家賃保証会社に委託する場合はご自身で家賃保証会社を手配する必要がある。 | 入居者は家賃保証会社への加入が必須のため、入居時の審査があり滞納のリスクを軽減できる。 仮に滞納が発生した場合でもオーナー様に賃料は必ず振り込まれる。 滞納の督促業務も家賃保証会社が代行で行う。 |
| 入居者募集 | オーナー様の知人や近親者のネットワークを活用し、入居希望者を探す必要がある。 仮に仲介業者に入居者募集を依頼しても、管理料を払っていないため、紹介の優先度は下がる。 高額な報酬を請求されることもある。 | 大手ポータルサイトを活用し、入居希望者を集客する。 紹介の優先順位は ①自社（1棟）専任管理物件 ②自社（1室）一般管理物件 ③新築や人気エリアの良質な物件 となっている。 |
| 工事 リフォーム | 修繕が必要な箇所の見極めや、入居者に人気の設備動向などが把握できず、投資すべきポイントが曖昧。 結果的に中途半端な仕上がりになることが多い。 また工期が長引く傾向にあるため、空室損失期間が長期化しやすい。 入居者に負担してもらう費用の見極めが難しい。 | お抱えの工事業者が複数社いるため、見積依頼から工事完了までスピーディーな対応が可能。 最新の入居者動向を把握しており、入居が決まりやすいお部屋に仕上げることができる。 有資格者が在籍しているため入居者が負担する修繕範囲も適切に判断できる。 |
上記のように、オーナー様がご自身で物件を管理することにはメリットよりもデメリットの方が多いというのが実状です。
管理を任せるということは、オーナー様ご自身の負担を軽減することにも繋がります。
特に遠隔地に物件を所有されている方の場合、物件の状況をすぐに把握するのが困難になります。
自主管理を検討されているオーナー様は、今回の内容を参考にして頂き、管理を任せる費用とご自身の負担を天秤にかけてみて頂く事をお勧めいたします。
何かお困り事がある場合は、お気軽にフレンドホームまでご相談ください。
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