賃貸の契約更新の種類を正しく知りましょう
賃貸借契約の更新の種類には、貸主と借主の双方が新しい賃貸借契約条件に合意をして契約更新を行う「合意更新」と、自動的に従前の契約条件と同じ内容で契約更新がされたとされる「法定更新（自動更新）」の2種類があります。
ここからは、「合意更新」と「法定更新（自動更新）」の内容について、説明していきます。
法定更新になった場合でも損をしないよう、 デメリットにならない対策をしっかりと考えていきましょう。
目次
合意更新とは
合意更新とは、借家契約で当事者間が合意をした上で契約期間を更新することをいいます。
更新後の契約期間や賃料を話し合いで決めて「更新合意書（契約書）」を取り交わすのが通常です。
※ 契約書に「期間２年毎の自動更新」というような条項がある場合は合意更新の一種です。
借家契約の期間を合意で更新する場合、契約期間の制限はありませんが、期間を1年未満としたときには期間の定めがないものとみなされることになります。
また、合意更新においては、原則的に更新にあたって契約条件等を変更することは自由ですが、借地借家法の強行規定に反する特約で借家人に不利なものは無効となります。
契約期間内に合意がされなかった場合
契約の継続を通知し、更新の同意書を交わさないまま、賃貸借契約期間の終了に至った場合、どうなるでしょうか？
この場合、賃貸借契約は自動的に「法定更新」され、契約は有効に続行されます。
法定更新とは
法定更新とは、借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。
契約当事者が、一定期間前に
- 契約を更新しない
- 条件を変更しなければ契約更新しない
旨の通知をしない場合には法定更新され、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。
このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされます。
法定更新における更新料
法定更新とは、借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいいます。
契約当事者が、一定期間前に
- 契約を更新しない
- 条件を変更しなければ契約更新しない
旨の通知をしない場合には法定更新され、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされます。
このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされます。
法定更新から合意更新はできない？
結論から言うと、可能です。
法定更新になってしまった際の更新料は請求できませんが、その後も交渉し、貸主と借主双方の合意がなされた場合には、法定更新後に合意更新にすることが可能です。
トラブル事例
合意更新においては、双方の合意がなされた上で契約が更新されるためトラブルに発展することは少ないと言えますが、法定更新された場合については更新料の取り扱いなどの面で交渉事項が発生する可能性があります。
実際にどの様なケースがあるのでしょうか。
法定更新後の更新料支払い拒否
▼状況
貸主の賃貸借契約が期間満了になったが、賃借人と合意更新できず法定更新となった。賃貸借契約書に法定更新の場合でも賃借人は更新事務手数料を支払うことになっているが、賃借人は支払いを拒否している。
▼結論
法定更新の成立に際しては、特段の事務手続はないが、法定更新の場合においても更新事務手数料の支払義務が生じる旨が規定された書面が締結されていれば、支払い義務は免れない。
更新時における貸主と借主の不合意
▼状況
賃貸マンションの貸主と借主との間で更新を巡るトラブルがあり、貸主は借主が賃料の値上げに応じなければ更新しないと言い、借主は賃料の値上げには応じられないという。
法定更新された場合には、契約の期間が定めのないものになるので、借主はいつでも解約できる認識。
▼結論
更新前の賃貸借契約に借主の解約権が留保されていれば、その定めに従うが、そのような定めがなければ、借主は民法第617条第1項の規定に基づいて3か月前の予告をもって解約の申入れをしなければならない。
つまり法定更新というのは、従前の契約が、期間の定めだけはないものとして更新されるが、それ以外の定めはすべて同一条件で更新されるということである（借地借家法第26条第1項本文）
まとめ
更新時のトラブルを極力減らすために、賃貸借契約書内の条文には法定更新時の契約の取り扱いについて、具体的に記載しておくことが必要とされます。
（記載例）
・「本契約が法定更新によって更新された場合であっても、2年に1度、更新料支払い義務が生じることとする」
・「更新に関しては、合意更新、法定更新の種類を問わず、乙は甲に対して更新料として新賃料のXヶ月分に相当する額を支払うこととする」
賃貸借契約書内の記載事項と内容は必ず確認して、更新トラブルに備えましょう。
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