賃貸物件の契約更新とは？更新の種類とその対策

賃貸物件において、契約更新は避けて通れない重要なプロセスです。契約更新にはいくつかの種類があり、各ケースに応じた対応が必要です。本記事では、賃貸物件の契約更新について詳しく解説し、オーナーや借主に役立つポイントをお伝えします。

賃貸契約の更新には2つの種類がある

賃貸借契約の更新には、大きく分けて以下の2つの種類があります。

1. 合意更新
2. 法定更新（自動更新）

それぞれの更新方法には特徴があり、オーナーと借主にとって異なる影響を与えるため、契約内容をよく理解しておくことが重要です。特に、法定更新が行われる場合には、更新料や条件変更ができないケースもあるため、事前に対策を講じることが求められます。

合意更新とは？そのメリットと注意点

合意更新は、オーナーと借主の双方が話し合いの上で、契約の内容を再度確認・合意して更新する形式です。合意更新の場合、更新後の契約期間や賃料を含む各種条件が自由に設定できます。この形式を選ぶ場合、更新時に「更新合意書（契約書）」を取り交わすことが一般的です。

合意更新のメリット

• 柔軟な条件設定: 契約内容を更新時に見直しできるため、賃料や契約期間を新たに設定できます。
• 条件変更の機会: オーナーは市場動向に合わせた賃料改定や、契約期間の調整ができるため、より有利な条件を引き出せる可能性があります。

合意更新の注意点

• 借主に不利な条件は無効: 借地借家法の強行規定により、借主に著しく不利な特約や契約内容は無効となります。オーナーとしては、この点に留意しながら、契約内容を慎重に設定する必要があります。

期間に関する注意点

合意更新の場合、契約期間には法的な制限はありませんが、契約期間が1年未満で設定されると、法律上「期間の定めがない契約」とみなされることがあります。特に短期契約を希望する場合は、この点に十分注意しましょう。

法定更新（自動更新）とは？そのリスクと対策

法定更新（自動更新）は、オーナーと借主が更新についての合意を得られなかった場合に、自動的に従前の契約条件が適用される更新形式です。この場合、契約は法的に自動で更新され、契約条件は従前のものと同一のままになります。更新後の契約は、期間の定めがない「定期借家契約」となり、更新料の請求ができなくなる場合があります。

法定更新のメリット

• 手続きが簡単: 合意更新のように新たな契約書を取り交わす必要がないため、手間をかけずに契約を継続できます。

法定更新のリスク

• 更新料の請求が難しい: 法定更新では、更新料を請求することができないケースが多いため、オーナーにとって収益機会を逃すリスクがあります。
• 契約期間の不確定性: 法定更新後の契約期間は「定めがない」ものとされるため、次回以降の更新が不要になり、賃貸契約の終了が借主の一方的な解約通知に依存することになります。

法定更新から合意更新への移行は可能か？

法定更新後でも、オーナーと借主の双方が合意すれば、法定更新から合意更新に切り替えることが可能です。この場合、双方の同意をもって契約条件を再設定し、再度更新料を請求することもできます。ただし、法定更新が成立してから合意更新に移行するためには、借主との良好な関係が不可欠です。

契約更新に関するトラブル事例

契約更新に関しては、オーナーと借主の間でトラブルが生じることがあります。ここでは、実際に発生したトラブル事例を紹介し、オーナーがどのように対応すべきかを解説します。

1. 法定更新後の更新料支払い拒否

事例: 法定更新後、借主が更新料の支払いを拒否したケース。

解決策: 法定更新でも、事前に賃貸借契約書に更新料に関する規定が明記されていれば、借主は更新料を支払う義務があります。このため、オーナーは契約書の内容をあらかじめ確認し、必要であれば契約時に更新料の支払い条件を明記しておくことが重要です。

2. 更新時の賃料値上げを巡るトラブル

事例: 合意更新の際にオーナーが賃料の値上げを要求し、借主がこれに応じなかったケース。

解決策: 賃料の値上げを巡るトラブルは、交渉で解決することが求められます。値上げの理由や市場の動向を借主に丁寧に説明し、納得のいく形で合意更新を進めることが望ましいです。

更新時にトラブルを防ぐためのポイント

契約更新時にトラブルを避けるためには、賃貸借契約書において法定更新や合意更新に関する条文を具体的に記載しておくことが有効です。例えば、以下のような文言を盛り込むことで、トラブル発生のリスクを軽減できます。

• 「本契約が法定更新によって更新された場合、借主は従前の賃料で引き続き契約を継続するものとする」
• 「合意更新および法定更新にかかわらず、借主は更新料を支払う義務を負う」

まとめ：契約更新時の注意点と対策

賃貸物件の契約更新には、合意更新と法定更新という2つの選択肢があります。オーナーとしては、合意更新を選び、契約内容を柔軟に見直すことで、収益機会を最大化できる可能性がありますが、借主との合意が得られなければ、法定更新に移行します。この場合、更新料の請求や条件変更が難しくなるため、事前の対策が不可欠です。

契約更新に際して、トラブルを防ぐための準備を怠らず、契約書の内容を見直すことが、賃貸物件経営の成功につながるでしょう。

フレンドホームでは、賃貸物件の管理や契約更新に関するご相談を承っております。更新に関する詳細なサポートが必要な方は、ページ下部のフォームからお気軽にお問い合わせください。