相続に影響する賃貸物件の固定資産税評価額

賃貸アパートやマンションの経営は、相続対策に有効と言われています。その理由は、相続時に現金よりも不動産の方が評価額が低くなるからです。具体的には、建物は固定資産税評価で評価されます。固定資産税評価は、建物の建築費の40％〜70％程度（構造により異なる）と言われており、また土地は原則、路線価で評価され、路線価は時価の80％程度と言われています。

さらに、その不動産を賃貸すると、土地と建物の相続税評価額が下がります。これは、建物が固定資産税評価額で評価されるところ、賃貸することにより貸家の評価になるためです。相続対策の観点からは、現金<不動産、不動産であれば賃貸が相続対策に有効であると言えます。ただし、賃貸にしたからといって相続評価が自動的に変わるわけではなく、物件の稼働状況によって評価額が変動します。そこで今回は、空室対策が相続評価に与える影響についてお伝えします。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額は、地方税法に基づいて市町村が評価し、固定資産税を算定するための基準となる金額です。具体的には、建物や土地の評価額があり、固定資産税評価はこれらの不動産の市場価値を反映しています。評価は、不動産の使用目的や状態、立地条件によって異なります。

賃貸物件の固定資産税評価額と相続税の関係

相続税評価は、通常、賃貸物件における借家権や借地権の割合を考慮します。全国一律で借家権割合は30％、借地権割合は地域ごとに定められています。この評価基準に基づいて、相続税が算出されるため、賃貸物件の運用状況が相続税に大きな影響を及ぼすのです。

例えば、相続税評価で3,000万円の土地の上に2,500万円の建物を建てて賃貸した場合、借地権割合が70％であるとすると、相続税評価額はさらに低くなる可能性があります。しかし、賃貸物件の相続評価は上記の基準で評価されることがなく、稼働率（賃貸割合）を考慮して評価されることが多いです。

空室率が相続税評価に与える影響

賃貸物件の稼働率は、全体の床面積に対する稼働している部屋の床面積の割合で計算されます。

このため、稼働率が低いと評価額が上がる可能性があります。国税庁の例示によれば、「空室の期間が、課税時期の前後の例えば1ヵ月程度であるなど、一時的な期間であること」と記載されているため、1ヵ月程度の空室であれば空室と見なされないことが多いです。ただし、長期間空室であると、相続評価において不利に働くことがあるため、定期的な運営状況の見直しが必要です。

空室対策の重要性

賃貸物件を運営する上で、空室対策は非常に重要です。以下にいくつかの具体的な対策を挙げます。

1. 賃料の見直し
   市場の需要や競合物件を考慮し、賃料の設定を見直すことが重要です。
2. 物件のリノベーション
   古くなった設備や内装を改善することで、入居者のニーズに応えることができます。
3. ターゲット層に応じた広告戦略
   ターゲットとなる入居者層に合った広告戦略を展開することで、入居率を向上させることが可能です。

これらの対策により、空室を減らし、賃貸物件の稼働率を高めることが相続税評価額を低く保つために重要です。

相続税対策に向けた専門家のサポート

相続税対策には、税理士や不動産の専門家との協力が不可欠です。彼らは相続税評価や固定資産税評価額を適切に算定し、最適な節税方法をアドバイスします。特に賃貸物件における空室対策や資産運用に関するアドバイスは、相続時の税負担を軽減する上で重要です。

また、賃貸管理会社は物件の稼働率を高めるために不可欠なパートナーです。賃貸管理会社は、入居率の維持やリノベーション、ターゲット層に合わせたマーケティング戦略を実施し、空室リスクを最小限に抑えます。これにより、相続時の評価額を最適化し、賃貸物件の資産価値を長期的に維持することが可能です。

当社でも、税理士やファイナンシャルプランナーと連携し、賃貸物件オーナーの皆様に対して、総合的な相続税対策を提供しています。

まとめ

賃貸物件の固定資産税評価額は、相続税の負担を大きく左右します。評価額を抑えるためには、空室対策や物件の稼働率向上が必要不可欠です。また、税理士や不動産の専門家による適切な助言と、賃貸管理会社によるプロフェッショナルな管理が相続税対策に大きな役割を果たします。

当社は賃貸物件の管理だけでなく、空室対策や資産運用に関するご提案も行っています。相続税対策についてお悩みのオーナー様からも多くのご相談をいただき、解決に導くことでご満足いただいています。相続でお悩みの方は一度当社にご相談ください。専門家と連携した万全のサポート体制でオーナー様の資産を守り、最適な相続対策を提供いたします。